お宝物件を得るための代償

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期間入札の情報が公開され、競売不動産の物件情報を眺めていると、1万円、5万円、など、不動産の価格なのか洋服の価格なのか分からないくらい安い金額が表示(売却基準価格)されていることがある。

ここまで安ければ、なにかしらの大きな問題が隠されているわけで、安かろう悪かろう、不動産に掘り出し物はない、という不動産市場と同じことが言えます。

一番多いのが「管理費等の滞納が大きく膨れ上がっている」というケースですが、これは不動産そのものや権利関係に問題があるわけではなく、お金の計算だけで済む。

やっかいなのが、お金で解決できないような物件に根本的な問題がある、不動産は問題はないが権利関係に問題がある場合です。

再建築不可、建物に重大な欠陥がある(戸建てなら土地として考えればいい)、隣接地や同じマンションに問題がある、過去に事件事故(競売の場合は特に重たい)があった。

権利関係では、借地がらみが多い。借地権の明け渡し訴訟中の土地(地主側の言い分が認められたら明け渡し)、借地権が付いている土地の所有権(底地)で地代は受け取れるものの土地を利用することができない、使用貸借で建てられた建物で地主の意向次第では、無条件(お金なし)で解体して立ち退かなければならない。

そもそもの所有権に問題があるケースでは、共有持ち分のみが対象で、落札したはいいが、利用するにも処分するにも共有者と共同して行わなければならない、などがある。

また、不動産市場から見ても評価がしづらい工場、店舗、事務所なども内容によっては低く評価されることがある。

このような物件や権利関係に問題があっても、裁判所側から「この物件にはこういう注意点があるよ」という親切な説明はない。

3点セットと呼ばれる資料に、淡々と権利関係や調査内容、現況などが記載されているのみで、それが懸念点なのかそうでないのか、購入者側で見極めなければならない。

さらに、3点セットの記載そのものも100%は信じられるものでもなく、3点セットは正しいのかどうか、調査時点と現時点で状況の変化はないかなど調査と確認が必要です。

これを理解し、対処法の有無と資金面などを検討して、入札するかどうか、入札するならいくらにするかを判断することになります。

これらを乗り越えること、その対価として、一般市場よりも割安に不動産を買える(プロがお手伝いすればその分け前を頂きます)。

ディープな内容になるほど割安に買える、そんなお宝物件も混ざっているのが競売不動産です。なお、ディープすぎるとプロも避ける場合がございますので、ご容赦ください。

□ この競売基礎講座は、弊社が会員登録をしております「一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)運営の981.jp( http://981.jp )」より強力を受けております。

具体的な競売物件についてのご質問や競売不動産購入のサポートは、981.jpのお問合せフォームより最寄りの加盟店【加盟店一覧】へお問い合わせください。[お問合せは無料です]

柴田 誠代表取締役

投稿者プロフィール

子ども二人の教育費に頭を抱えながら、小さな不動産会社を経営しております。千葉県の高校野球をこよなく愛する元高校球児。小さなお出かけ、温泉、街めぐりを好むも時間とお金に余裕がなく最近は控えめです。

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