不動産投資の儲けは賃借人からの搾取?

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物事には表があれば裏がある、勝負事には勝者がいれば敗者がいる、株で儲かる人がいれば損をする人がいる、受験に合格する人がいれば不合格になる人もいる、これらのように、一方の人が見て良いことでも違う人が見れば悪いことになるということは、かなり普遍的で共通するものです。

近年、不動産投資のセミナーが花盛りです。書店に行けば、不動産投資の成功マニュアル的な本が所狭しと並べられています。私個人は、そうそうみんなが儲かるのかよと懐疑的に見ていますが、ふと思いついたことがあります。

それは、大家さん(不動産投資)が儲かるなら、その店子(賃借人)はその分だけ損しているのかな、それなら、家は賃貸ではなくて購入した方が得になるってことなのかな、ということです。

あえて乱暴な計算式にしてみますと、不動産の評価(原価)に維持経費と家主の利益を加えた金額を回収しようとして賃料を設定するわけです。不動産原価+維持経費+家主利益=賃料。

この計算から家主の利益を除いた金額が購入時の住居費(購入時費用と維持経費)となり、利益がない分だけ購入の方が得になることです。

購入時には住宅ローンを組むので、その利息分は購入側に加算しなければなりませんが、近年、不動産投資をする方はアパートローンを利用するケースも多く、その返済利息は賃料に上乗せされます。さらに住宅ローンの金利が1%を切るなか、アパートローンは低くても2から3%くらいになるため、さらに購入側が有利になります。

この計算は、新築と中古でも当てはまります。賃貸の場合、節税対策で利益を極限まで減らすという家主さんもいることから例外があるかもしれませんが、新築・中古の比較では利益を要らない分譲業者は存在しないことから例外はごく稀になります。(現金化のため赤字処分売りもあり)

新築と中古の例を計算式にしますと、不動産の適正評価額が中古の価格とすれば、その評価に分譲業者の利益と販売経費(両方合わせて2割程度)を上乗せした金額が、新築分譲価格となります。(これがいわゆる新築プレミアム)

持ち家と賃貸の比較では、ライフスタイルの変化が近々確実にありそう、不動産の価格と賃料のバランス、収入の変動などの働き方、住まいのグレードや設備、気楽さ(賃貸も購入もどちらにもある)などの考え方、など、お金以外のこともあります。新築と中古でも同様に、お金だけでは判断できないこともあります。

お金としての比較でも、生命保険、老後資金、キャッシュフロー、税金など、損得以外にも考慮すべき項目もあります。毎月の住居費だけで判断はつかないと思いますが、目先の損得であれば、持ち家、中古(さらに戸建て)が有利になると考えられます。

また、持ち家、賃貸比較の場合、どこに出口を置くのかによって判断が分かれます。死ぬまで暮らし続ける終の棲家であれば、持ち家の方が有利かなと思いますが、途中で住み替えをすることになった場合は下落リスクも絡んできます。

持ち家、中古(戸建て)に加えて、持ち家派が有利になるには、利便性を重視することが必須となります。駅から遠い新築であれば、駅に近い中古。都心から遠い新築であれば、都心に近い中古。同じ予算なら利便性へ多めの予算配分を。これが持ち家有利への鉄則です。

なお、住まいは損得だけではありません。満足度、快適性、安全性を求め、圧倒的な資金力があるならば、新築でも問題なく、新築を選ぶべきこともあるかもしれません。

追伸:最近、悪魔の言葉という名のもとに「住宅購入全面否定」が流行っているそうです。もしかしたら、お金持ちが利益の源泉を確保するために賃借人を増やすために仕掛けているのかもしれません。否定の話しも全面的に間違っているわけではなく、どちらから見るかによって違うというだけです。

柴田 誠代表取締役

投稿者プロフィール

子ども二人の教育費に頭を抱えながら、小さな不動産会社を経営しております。千葉県の高校野球をこよなく愛する元高校球児。小さなお出かけ、温泉、街めぐりを好むも時間とお金に余裕がなく最近は控えめです。

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